startkredi

Kişisel bilgilerinizi korumak ve güven altına almak bizim için olduğu kadar sizin için de önemlidir.

Başvuru platformumuz HTTPS endüstri standartları şifrelemesi ile korunmaktadır. Bu iletişimin tamamı en son standartlarda şifrelenir.

Bizim son tehditlere karşı korunuyor olduğumuzdan emin olmak için düzenli olarak eğitim gören ve süreçleri gözden geçiren bir uzman ekibimiz var. 

Neredeyse tüm mortgage ürünleri mevduat adı verilen bir miktar parayı teminat olarak ödemenizi gerektirir. Çoğu banka evin değerinin % 25’inin teminat olarak ödenmesini ister. Farkı oluşturan mortgage “kredi tutarının gayrimenkul değerine oranı” yüzdesi olarak veya LTV olarak ifade edilir ve mülkün değerinin yüzdesi olarak ifade edilir. 

Örneğin:

100.000 TL değerindeki bir mülk üzerinde 10.000 TL para koyduğunuzda, mevduat satın alma fiyatının % 10’u olacaktır ve konut kredisi tutarının gayrimenkul değerine oranı % 90 olacaktır. Bankalar bu oranın 75% olmasını talep ediyorlar. Dolayısıyla sizin teminat olarak 25.000 TL yatırmanız gerekir ve bankanın size vereceği konut kredisi ise 75.000 TL olur.

Genel olarak, ne kadar yüksek mevduat koyarsanız size sunulan faiz oranı o kadar düşük olacaktır. 

Bir mortgage iki bölümden oluşur:

• Sermaye, yani borç olarak aldığınız para ve 
  

• Faiz, kredi geri ödenene kadar mukriz tarafından uygulanan ücret. 
  

Bir konut kredisi aldığınızda, onu nasıl geri ödeyeceğinize karar vereceksiniz. Bu ya geri ödeme yoluyla (anapara artı faiz), sadece faiz ile veya bu ikisinin birleşimi ile olabilir.

Bir mortgage için başvurduğunuzda, bankaların sizin hangi seviyede mortgage ödemesini yapabileceğinizi geliriniz ve kişisel harcamalarınızı da dikkate alarak değerlendirmesi gerekir. 

Borç alabileceğiniz miktar gelirinizin çarpanı olmaktan ziyade sizin ödeyebilirlik değerlendirmenize dayanır.

Banka ayrıca ileriye bakacak ve sizin krediyi geri ödeyebilme durumunuzu “stres testi” ile ölçecektir. Buna, sizin onlara söylemeniz gereken gelecekteki faiz oranı artışları ve hayat tarzınıza olacak beklenen değişikliklerin etkisini dikkate almak dahildir. Örneğin, işsizlik, bebek sahibi olma planları veya kariyere ara vermek gibi. Bu koşullar altında krediyi ödeyemeyeceksiniz gibi görünür ise alabileceğiniz kredi miktarını kısıtlayabilir. 

Yani, bir mortgage için başvurmadan önce hesaplarınızı yapmak ve gerçekten ne kadar ödeyebileceğinizi belirlemek iyi bir fikir. 

Mortgage ödenebilirlik hesaplamaları kredi verenlere göre değişiyor olsa da, gelirinizi dikkate aldıktan sonra hepsi de aşağıdaki harcamalara bakarlar:

• Kredi Kartları
  

• Diğer borçlar ya da sahip olabileceğiniz kredi anlaşmaları
  

• Bakmakla yükümlü olunanlar ve
  

• Bakım ödemeleri.
  

Ayrıca, şunlar gibi aylık ve yıllık faturaların olası maliyetlerini de dikkate alacaklardır:

• Belediye Vergisi
  

• Su masrafı, gaz ve elektrik
  

• Telefon ve internet ve
  

• Sigorta.
  

Ayrıca sizin, aşağıdakiler olduğunda geri ödemenizi nasıl karşılayacağını da düşünmeniz gerekir:

• artan faiz oranları
  

• siz veya ortağınızın işini kaybetmesi
  

• hastalık durumunda çalışamamanız
  

Gelecekteki beklenmeyen bir gelir düşüşünden kendinizi korumanız için, bir acil durum fonu oluşturmayı amaçlayın – bu da ideal olarak üç aylık giderlere eşdeğerdir. 

Ayrıca, hasta olursanız veya bir kaza geçirirseniz ve bir süre çalışmanız engellenirse işvereninizin neler sunduğunu kontrol etmek gerekir. 

Kredi ödemeleri bir mülk alırken ödenmesi gereken tek maliyet değildir. Çoğu konut kredileri ayrıca düzenleme ve/veya tahsis ücretleri ile birlikte gelir. Bunlar krediye eklenebilir fakat bunlar için de faiz ödeyecek olduğunuzdan size daha fazlasına mal olabilir. 

Ayrıca, mevduatınız, yasal ve değerleme ücretleri, mülk satın alımının belirli bir seviyenin üstünde olduğu damga vergisi, bina sigortası ve kaldırma masraflarını da hesaba katmanız gerekir. 

Yabancı vatandaşlar veya yasal kısıtlamalara (Türkiye’deki yabancıların mülk satın alması hakkındaki kanun) saygı gösteren karşılıklılık koşullarına bağlı sakinler Türkiye’de gayrimenkul satın alabilirler. 

Sizin Türkiye’de bir toprak veya mülk satın alabileceğiniz gibi bir Türk vatandaşı olmayan kişi de kredi için başvurabilir. Her bir banka kendi kuralları ve yönetmeliklerini belirlediği için merkezi bir kredi düzenlemesi yoktur. Fark, kredi tutarının gayrimenkulün değerine oranıdır.  AB üyesi ülkeler, Norveç ve İsviçre vatandaşları için maksimum kredi tutarının gayrimenkulün değerine oranı diğer ülkeler için mülk için belirlenen değerin % 65’idir. 

 Bunun yanında, kredi alabileceğiniz başka bir maksimum olabilir. 

Başvuru için gerekli belgeler çalışma şeklinize göre farklılık göstermektedir.

Eğer bir işyerinde ücretli olarak çalışıyorsanız başvuru aşamasında talep edilen belgeler;

• Nüfus cüzdanı
• Adresi gösterir ikametgâh senedi veya fatura (son üç aya ait sabit telefon, doğalgaz, elektrik, su veya ADSL faturası)
• Satın alınacak konuta ait kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu
• Gelir durumunu gösteren belge (2 aydan eski olmayan bir adet güncel bordro veya SGK sicil no)
• İş yeri sicil no
• Aylık net ücret ve maaşta haciz/kesinti olup olmadığına dair bilgileri içeren son 1 ay içerisinde alınmış gelir yazısı ile imza sirküleri

Eğer serbest meslek sahibiyseniz başvuru aşamasında talep edilen belgeler;

• Nüfus cüzdanı
• Adresi gösterir ikametgâh senedi veya fatura (son üç aya ait sabit telefon, doğalgaz, elektrik, su veya ADSL faturası)
• Satın alınacak konuta ait kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu
• Gelir durumunu gösteren belge: Güncel vergi levhası ve yıllık gelir vergisi beyannamesi veya güncel işletme hesap özeti

Eğer şirket ortağıysanız başvuru aşamasında talep edilen belgeler;

• Nüfus cüzdanı
• Adresi gösterir ikametgâh senedi veya fatura (son üç aya ait sabit telefon, doğalgaz, elektrik, su veya ADSL faturası)
• Satın alınacak konuta ait kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu
• Gelir durumunu gösteren belge: Vergi levhası ve yıllık kurumlar vergisi beyannamesi

Eğer emekliyseniz başvuru aşamasında talep edilen belgeler;

• Nüfus cüzdanı
• Adresi gösterir ikametgâh senedi veya fatura (son üç aya ait sabit telefon, doğalgaz, elektrik, su veya ADSL faturası)
• Satın alınacak konuta ait kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapusu
• Gelir durumunu gösteren belgeler (SSK'dan alınan emekli aylığı bildirim yazısı veya Emekli Sandığı'ndan emekli olunması durumunda emekli tanıtım kartı)
• Emekli kişi aynı zamanda çalışıyor ise, yukarıdaki belgelere ek olarak işyerinden alacağı bordro ya da gelir yazısı ile işveren tarafından SSK destek priminin ödendiğini gösterir belge

Konutun değeri, bankanın anlaşmalı olduğu ekspertiz (uzman incelemesi) firmalarının eksperlerinin yapacağı çalışma ile netleşmektedir. Ekspertiz raporunda verilen değer, gerçek satın alım tutarının altında veya üstünde çıkabilir ancak kredinin üst limitini belirler.

Kanunen konutun ekspertiz (uzman incelemesi) değerinin maksimum %75’i kredilendirilebilir.

Bankalar genelde kat irtifak tapusu oluşmuş ve ekspertiz (uzman incelemesi) raporuna göre inşaatın %70'inin üzerinde (yüzde, banka kriterlerine göre değişkenlik gösterebilir) tamamlanmış olması şartını arar

Proje sahibi firma ile banka arasında yapılacak olan anlaşma şartlarına göre işlemler değişiklik gösterebilmektedir. Ekseriyetle, projeden alınan konutların kredilendirilmesinde dosya masrafları daha düşüktür, ekspertiz ücreti ve ipotek tesis ücreti alınmamaktadır. Proje sahibi firmanın kredibilitesine göre genellikle banka ile proje sahibi firma arasında garanti taahhüdü tesis edilir. Bu sayede proje belirtilen süre ve şekilde tamamlanamaz ise, satın alacak müşterilerin korunması amaçlanmaktadır. Ancak bütün bunlar banka ile proje sahibi şirket arasında yapılacak protokole bağlıdır ve projeden projeye ciddi değişiklikler arz edebilmektedir.

Kat irtifakı inşaat yapılacak veya yapılmakta olan arsa üzerinde müşterinin almayı düşündüğü dairenin hissesine düşen arsa tapusu demektir.

Bina bitmiş ve iskanı alınmışsa, bu kez kat mülkiyeti tapusu alınması gerekmektedir.

Bankalar hem kat irtifaklı hem de kat mülkiyetli tapulara istinaden konut kredisi verebilmektedir. Kat irtifakı olmayan, tapuda “arsa” olarak görünen konutlara kredi verilmemektedir.

Tapu ekseriyetle krediyi çeken kişiye ait olmakla birlikte, bankanın inisiyatifine göre, 3. bir şahısla ortak tapu da kredilendirilebilir.

Tapu değerinin yüksek gösterilmesi ödenecek harçları artıracaktır. Kanunen konut kredisi çekebilmek için, tapunun değerinin kredi tutarının en az 1.33 katı (100/75) olması gerekmektedir. 

Eğer bir proje kredisi değilse hayır. Şahıs en az %70’ini tamamladıktan sonra ipotekli ihtiyaç kredisi alabilir.

İskan olmayan konutlara eksperler genellikle düşük değer çıkartmaktadır. Her ne kadar istisnai durumlarda iskânsız ama krediye uygun konutlar ipotek alınarak kredi çıkartılabilse bile bankalar risk endişesi ile bu kredilere çok sıcak bakmamaktadır.

Bu gibi durumlarda banka, daha önce 1.derece ipotek almış olan diğer bankadan kapama tutarını belirten ve bu tutar transfer edildiği takdirde ipoteğin fek edileceğine dair bir yazı alır. Kredi kullanımı yaptıran banka 2. derece ipotek tesis eder. Diğer banka tarafından fek süreci tamamlanınca otomatik olarak 1. derece ipotek sahibi olur.

Başvurunuzu StartKredi’ye gönderdikten ve ihtiyaçlarınıza en iyi uyanı seçtikten sonra, mülkün değerlemesi banka tarafından düzenlenecektir. Mülkün değeri belirlendiğinde, nihai kredi değerlendirmesi ve kredi miktarı buna göre belirlenecektir. Mortgage başvurunuz ile eş zamanlı olarak, ekspertiz raporu ve kredi değerlendirme ücretleri için gereken tutarı banka hesabınıza yatırmanız gerekir. 

Konut kredisini, tüm yabancı uyruklu vatandaşlar için Türk Lirasında ve sadece yerleşik olmayanlar için Euro, İngiliz Sterlini ve Amerikan Dolarında almak mümkündür.

Türkiye’deki yabancı uyruklu vatandaşlar, Türkiye’de mülk kiralamadan elde ettikleri gelir için vergilendirilirler ve aşağıda belirtilen diğer bir dizi mülk vergileriyle yükümlüdürler. Türkiye’de vergi yılı takvim yılıdır. 

Gelir ve anapara kazançlarının vergilendirmesiyle ilgili olarak çifte vergilendirmeyi engelleme ve vergi kaçakçılığının önlenmesi için sizin yaşadığınız ülke ve Türkiye Cumhuriyeti arasında bir anlaşma (DTA) olabilir.

Burada, satın alım maliyetleri şeklinde bekleyebileceğiniz kısa bir liste bulunuyor. Maliyetler açısından hiçbir düzenleme olmadığından, lütfen bunların bir emlak komisyoncusundan diğerine değişebildiğini unutmayın. Satın alırken tam olarak sizden neleri ücretlendirdiklerinden emin olmanız gerekir. Yazıda bunlar şu şekildedir:

• Emlak acentesi komisyonu: Bu genel olarak anlaşmaya konu olan yeniden satış mülkünün % 3’ü.
  
• Avukat ücreti: Bu değişir ve çalışmak istediğiniz avukatı bulduktan sonra kontrol edilmelidir. 
  
• Tapu Devir vergisi: Bu Tapu’da ödenebilir ve özel kişilerden satın alınan mülkler üzerinden % 3,3 oranında ücretlendirilir ve sözleşmeye göre alıcı ve satıcı arasında eşit olarak bölüştürülür. Bunun mülk için ödediğiniz fiyat üzerinden hesaplandığından emin olmalısınız.
• Emlak vergisi: Bu, mülkiyetin Tapu’da devri sonrasında Tapu Sicilinde girilen değerin % 0,1’i kadar alıcı tarafından ödenecek vergidir. 
• Çeviri hizmetleri: Türkçe sözleşmelerinizin olduğu gibi pasaportunuzun da İngilizceye çevirisi gerekecektir. 
  
• Noter ücretleri
  
• Belediye ücreti
  
• DASK (yıllık zorunlu deprem sigortası)
  
• KDV: Bu vergi, 150 m² üzerindeki yeni konut satışından % 18 olarak tahsil edilir.
  
• Hükümet vergisi: Askeri kontroller için hükümete ödenen idare maliyeti.
  

Türkiye’de bir mülk satın almak isteyen yabancı için bir oturma iznine sahip olmak gerekli değildir. Aynı şekilde, bir mülk satın almak yabancıya Türkiye’de oturma ve çalışma izni vermez.